Les étapes et dates importantes de la vie d'une copropriété immobilière - page 4

La livraison des parties communes et des parties privatives par le promoteur

Note : la livraison par le promoteur (à ses clients) est distincte de la réception que celui-ci fait auprès des entreprisesEncore une fois, attention aux termes de « livraison » et de « réception ». Les deux sont équivalents si l’on se place du point de vue du copropriétaire ou du syndic, mais pas du point de vue du promoteur (cf. paragraphe précédent).Attention à la livraison des parties communes de la copropriétéNous avons vu ce cas dans plusieurs copropriétés, pour lesquelles le PV de réception est sorti « blanc comme neige » alors même que les parties communes avaient été livrées non terminées (encore en chantier) et dans un état de finition douteux.

Le problème est évidemment de pouvoir contrôler cette étape, alors même qu’aucun copropriétaire n’en est averti, et que le futur conseil syndical de la copro n’est pas formé. La qualité de ce contrôle relève donc de la stricte conscience professionnelle du syndic qui aura été désigné pour assurer la gestion de la copro pendant les premières heures de sa vie. Ce contrôle est évidemment essentiel, car les réserves portées dans le procès-verbal de réception par le syndic permettront de corriger les défauts constatés, sans qu’il n’y ait de remise en question de la part du promoteur.

Il convient de noter qu’un syndic « sérieux » effectuera son travail de réception de manière à protéger les intérêts des copropriétaires et éviter de trainer des dossiers épineux tout au long des premières années de vie de la copro.La livraison des parties privatives (logements)La phase de livraison doit être menée avec soin et sans se précipiter, car il sera plus simple d’acter les réserves sur le procès-verbal et d’obtenir leur correction ou une indemnisation par la suite. En effet, les problèmes rapportés après-coup au promoteur ont une fâcheuse tendance à se perdre ou à être pris en charge après des délais très longs et des explications à n’en plus finir. Ce qui est écrit noir sur blanc dans un document contractuel est bien plus facile à produire (notamment devant un tiers) qu’un signalement par téléphone ou par mail (bien que les mails puissent servir de preuve en France).

Au terme de la visite qui a lieu dans le cadre de la livraison de votre logement, vous en prendrez normalement possession, même si vous avez constaté des défauts. En effet, il est plutôt rare que vous refusiez d’entrer dans les lieux à ce stade, notamment si vous êtes locataire et que vous avez calculé la date de fin de votre bail pour pouvoir vous installer dans votre nouveau logement.

Ceci dit, il existe des cas où vous pouvez – et même devez – refuser la livraison. Ce sera le cas si vous constatez que le logement est inhabitable et/ou impropre à sa destination. Par exemple, vous constatez un sérieux problème sanitaire, un problème d’isolation phonique, d’étanchéité, de non-respect de norme, d’une absence d’équipement (ex : sanitaires, portes ou vitrages), du mauvais fonctionnement d’équipements (électricité, éclairage, matériels de sécurité)… etc.

Vous pouvez également vous retrouver dans une situation intermédiaire : malgré les nombreuses réserves soulevées, voire même la présence de dysfonctionnements et de non-conformités importantes, vous souhaitez quand même prendre possession de votre logement, que vous ayez décidé d’y vivre tout de suite ou pas. Dans ce cas, vous avez la possibilité de retenir les derniers 5% du montant total de votre achat, qui resteront bloqués jusqu’à ce que le promoteur remette en état votre bien. Sachez que cette option ne lui plaira pas du tout, et qu’il est alors susceptible de vous menacer de ne pas vous remettre les clés de votre logement. Mais renseignez-vous au préalable : les conditions de rétention des clés par le promoteur sont encadrées par la législation, et il ne pourra vous empêcher de prendre possession de votre bien que si celui-ci est effectivement dans un état tel qu’il ne peut être décemment habité.

Dans le cas contraire, forcez-le à vous remettre les clés et entreprenez la phase de blocage des 5%. Cette action de blocage est malheureusement la seule garantie que vous aurez pour obliger le promoteur à respecter tous ses engagements. En l’absence de cette « garantie », vous vous apercevrez (sans doute) qu’une fois le montant total de votre achat encaissé le promoteur devient subitement beaucoup moins à l’écoute de ses clients qu’au moment de la signature du contrat de vente…