Le règlement de copropriété : un contrat fondateur et permanent qui s'impose dans la copro - page 2

Quelles sont les mentions qui doivent obligatoirement y figurer ?

Le règlement de copropriété définit clairement et précisément les parties communes et les parties privatives de l’immeuble : par exemple, les balcons et terrasses sont-ils des parties communes à usage privatif, ou des parties privatives ?

Il détermine la « destination » des parties communes, c’est-à-dire leur usage : par exemple, tel local faisant partie des parties collectives est réservé au stockage des poussettes et vélos, tel autre à celui des poubelles... etc. Il détermine aussi la destination des parties privées : par exemple en précisant l’utilisation d’un lot à usage d’habitation, commercial ou professionnel.Il détermine les conditions de la jouissance de chaque lot : par exemple les conditions d’exécution de travaux, les conditions pour vendre ou louer.

Enfin, il fixe les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, ainsi que les règles relatives à l’administration des parties communes (en respectant les dispositions légales).Depuis 2003, il doit en outre comporter un état de répartition des charges, avec la méthode de calcul, qui définit les différentes catégories de charges et fixe la quote-part de parties communes, généralement exprimée en tantièmes (ex : millièmes), affectée à chaque lot (loi n°65-557 du 10/07/1965, modifiée le 31/12/2002, art.10).

Quelles mentions facultatives peut-il comporter ?

Le règlement de copropriété peut comporter des dispositions particulières sur les règles de responsabilité en cas de sinistre (dommages causés par un copropriétaire aux parties communes ou privatives). Les sanctions appliquées en cas de violation d’une des clauses du règlement - par exemple le non-paiement des charges - peuvent apparaitre dans un règlement de copropriété. On peut également y trouver les dispositions réservant à un copropriétaire un droit de jouissance exclusif sur une partie commune (jardin, cour, terrasse).

En annexe, figure souvent l’état descriptif de division. C’est un document technique, qui n’a pas en principe de valeur contractuelle, mais qui complète utilement le règlement de copropriété. Dans l’état descriptif de division, un numéro est attribué définitivement à chaque lot (principal ou secondaire) en précisant sa situation, la désignation des parties privatives (appartement, garage, parking, cave... etc.) et leur composition (nombre de pièces... etc.), ainsi que les tantièmes des parties communes affectées à ce lot. C’est un document établi par un acte notarié, ou par un acte « sous seing privé » déposé au rang des minutes d’un notaire.

Quelles mentions sont interdites ou considérées comme abusives ?

Le règlement de copropriété doit respecter la loi et les décrets, mais aussi l’ordre public et « les bonnes moeurs ».

Toute clause introduisant des discriminations de race, sexe ou religion des résidents est illégale, de même que toute clause autorisant l’exercice d’une activité illicite ou immorale.

Toute clause interdisant la présence d’animaux familiers non dangereux dans les logements est nulle. En revanche, la détention de chiens dits « d’attaque » peut être interdite.

Globalement, le règlement de copropriété ne peut pas limiter les droits des copropriétaires, sauf si cela est justifié par la « destination de l’immeuble », notion qui n’est malheureusement pas explicitée par la loi. C’est donc la jurisprudence qui permet de régler d’éventuels litiges.

Faire respecter le règlement de copropriété

Si le locataire ne réagit pas aux rappels à l’ordre, une action en responsabilité peut être exercée directement sur son bailleur. En effet, celui-ci est responsable des agissements de son locataire. Le bailleur peut alors se retourner contre son locataire et, si ce dernier ne change pas de comportement, demander la résiliation de son bail en justice. Si le bailleur ne la demande pas, le syndic, au nom de la copropriété, peut la demander à sa place.

Si c’est un copropriétaire qui enfreint le règlement, le syndic doit alors lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. À la suite de cette mise en demeure, si le copropriétaire ne modifie pas son comportement, le syndic de copropriété peut demander à l'assemblée générale l'autorisation d'agir en justice à l'encontre de ce copropriétaire. Pour ce faire, il doit fournir un constat d'huissier démontrant que le règlement de copropriété n'a pas été respecté. Le syndic peut également directement engager un référé devant le tribunal de grande instance lorsqu'il s'agit d'un trouble manifestement illicite.

Tout résident (locataire ou copropriétaire) peut aussi, en son nom propre, assigner le résident fauteur de trouble devant le tribunal de grande instance pour obtenir la cessation et la réparation du trouble causé par un comportement fautif. Dans ce cas, prévoir une copie des lettres recommandées envoyées, des attestations d’autres résidents, un constat d’huissier.... etc.