Comprendre, contrôler, et réduire les charges dans les copropriétés immobilières - page 1
auteur : Marc-AntoineRédactionpublié le : mardi 16 avrilmodifié le : mardi 16 avrilLa copropriété immobilière est comme une petite entreprise : elle a de nombreux postes de dépenses et des charges de fonctionnement récurrentes. Les charges sont des dépenses financières qui nécessitent des apports réguliers de fonds de la part des copropriétaires, afin que la copropriété puisse continuer de fonctionner dans de bonnes conditions. Ces charges ne sont pas toujours bien maitrisées, et peuvent en outre être sujets à dérapages. Le syndic - qui en assure pourtant la gestion courante - n’est pas toujours le mieux placé pour les contrôler et les optimiser. Afin de conserver les charges de fonctionnement à un niveau raisonnable, et permettre à la copropriété de réaliser des économies, il est nécessaire de comprendre leur nature et d’en assurer un contrôle régulier. Une des responsabilités des copropriétaires sera donc d’analyser et réduire les charges... et d’éviter qu’elles ne mettent la copro en difficulté.Les charges de fonctionnement font partie intégrante de la vie de la copropriété
La notion de
charge est perçue différemment selon que l’on soit
locataire ou
copropriétaire. Pour les
locataires,
les charges sont à payer chaque mois avec le loyer, mais leur signification n’est pas très claire.
Pour le
propriétaire d’un ou plusieurs lots dans une
copropriété, la notion de charge - ou plutôt de
charges - prend tout son sens : elles prennent la forme de «
charges courantes », «
charges exceptionnelles », «
charges générales », «
charges spéciales », «
charges de conservation », «
charges d’entretien », «
charges d’administration »... etc.
Une première distinction peut être faite entre les charges individuelles que paye chaque propriétaire, de manière isolée et indépendamment du collectif, et les charges communes qui sont collectives. Les charges communes ont trait au fonctionnement général de la copropriété et sont réparties entre les copropriétaires selon des règles précises (définies dans le règlement de copropriété). Lorsque l’on parle des charges des copropriétés immobilières, on fait généralement référence aux charges communes, ce que nous ferons dans la suite de cet article.
Les charges sont de natures diverses et variées. Elles peuvent impliquer des dépenses légères mais aussi des dépenses lourdes, allant de plusieurs dizaines de milliers d’euros à plusieurs centaines de milliers d’euros selon la taille de la copropriété. La gestion de ces charges, et le calcul de la répartition de leur paiement entre les propriétaires, est la responsabilité du syndic de copropriété (qui peut être un prestataire professionnel ou un copropriétaire bénévole). Dans tous les cas le paiement des charges - en temps et en heure - est obligatoire et nul ne peut y déroger. Il en va du bon fonctionnement de la copropriété.
Exemples de charges dans une copropriété
Parmi les charges que l’on peut retrouver dans les copropriétés immobilières on notera par exemple :
- les honoraires du syndic professionnel
- l’entretien et le ménage des parties communes
- les dépenses d’eau et d’électricité communes
- la maintenance des ascenseurs
- la maintenance des gouttières et des terrassons
- la sécurité incendie (vérification et renouvellement des matériels)
- la maintenance des pompes de relevage
- la maintenance des portes automatiques (de parkings souterrains)
- la maintenance de la VMC (ventilation mécanique contrôlée)
- la maintenance de la climatisation
- la maintenance du système de vide-ordures
- la maintenance des interphones
- la maintenance des systèmes de contrôle d’accès de la copro (ex: Vigik)
- les assurances pour la copropriété
- la prestation de gardiennage
- les expertises et études techniques
- les demandes de conseil juridique et les actions en justice
- les travaux d’entretien et de rénovation
- les travaux d’amélioration de la copro
- le remplacement des équipements et matériels
- l’achat de matériels et services utiles à la copropriété
- l’entretien des espaces verts
- l’entretien d’une piscine ou d'un court de tennis
Cette liste n’est bien sûr pas exhaustive. Elle sert avant tout à montrer au lecteur que les charges sont nombreuses et répondent à une multitude de besoins dans la copro.